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地产房地产政策的纠结还将继续

发布时间:2019-08-16 17:24:07

地产:房地产 政策的纠结还将继续 2010-04-16 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。措施包括:对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。增加住房有效供给;增加居住用地供应总量;加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。

本次新推出的二套房贷政策可谓史上严厉的二套房贷政策。尽管由于当前的基准利率比2007年的基准利率要低1.89个百分点,但是由于目前的房价比2007年底的房价全国平均涨幅达 4%,致使本次政策调整后的月供将比2007年的二套房贷政策收紧后的月供还要再增加18. 4%。我们判断这样的月供增幅将对真实的改善性需求形成抑制。

根据我们的测算,2009年商品住宅成交额中借助银行贷款来完成交易的比率达到了42%,比2007年激增12个百分点,比2008年更是猛增了25个百分点,显示出2009年宽松的信贷环境与较低的利率水平,尤其是二套房贷政策的放松导致购房人大量借助银行贷款来完成交易、投资性需求快速释放是推动2009年房地产市场火爆的重要原因。基于此分析框架,我们判断本次二套房贷的再度收紧,对投资性需求也将再度形成抑制效应。

与2007年略有不同的是,目前楼市中来自实体经济的资金越来越多。而要让这部分来自于实体经济的资金真正的退出房地产市场,我们认为一方面需要更好的投资渠道出现,另一方面可能是物业税或其代替税种的出现。

对于之前市场所广为流传的限制异地购房、某些城市将试点开征房地产保有税等政策并没有出现。我们认为其中的可能原因在于:房贷政策的操作相对容易,并且政策的力度调整起来也更为容易。该政策为后续调控政策的探路者,如没有起到预期的效果,传言中的其他政策出台的可能性仍在。在这一逻辑下,在房贷政策后的政策观察期,资本市场对政策的纠结还将继续。

事件:国务院部署遏制部分城市房价过快上涨的政策政策要点:

抑制不合理住房需求。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于 0%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。

增加住房有效供给。增加居住用地供应总量,大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

加快保障性安居工程建设。确保完成2010年建设保障性住房 00万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。

加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为,对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业,限制新购置土地,暂停批准上市、再融资和重大资产重组,商业银行不得发放新开发项目贷款。

我们的点评:

史上严厉的二套房贷政策,将抑制真实的改善性需求本次新推出的二套房贷政策规定贷款首付款比例不得低于50%,其严厉程度超过2007年首付比例不得低于40%的规定,因此可谓史上严厉的二套房贷政策。尽管由于当前的基准利率比2007年的基准利率要低1.89个百分点,导致同样上浮10%后的二套房贷利率比2007年要低2.07个百分点,但是由于当前的房价比2007年底的房价全国平均涨幅达 4%,致使本次政策调整后的月供将比2007年的二套房贷政策收紧后的月供还要再增加18. 4%。

上海、北京和杭州由于目前房价水平相对2007年底的房价涨幅较大,分别达到77.86%,64. 7%和62.28%,我们测算,这三个城市的月供在本次政策调整后将比2007年的二套房贷政策收紧后的月供还要再分别增加56.70%,44.82%和42.98%。我们判断这样的月供增幅将对真实的改善性需求形成抑制。

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