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房企洗牌開始僅10能活下來

发布时间:2019-11-09 09:13:02

房企洗牌开始? 仅10%能活下来?

当前中国的房地产行业,也恰处在并购加剧、行业集中度加速上升这样一个历史时期

房地产调控持续发酵

限购、限贷紧缩式调控持续一年之际,房地产融资通道和销售出口遭遇双重挤压,一系列拐点征兆陆续出现

但这次拐点并非率先表现为价格的大幅下调,而是先从行业内的整合开始,即房企之间的并购、重组持续加剧

房地产行业正呈现一波并购热潮

9月12日,总部设在杭州的香港上市公司绿城中国开始卷入接连不断的舆论风波

先是业内盛传海航集团欲以30亿元的非常低价对绿城中国进行收购,由此引发媒体对绿城中国高负债(净资产负债率超过160%)的关注;随后,有外媒披露称,银监会已介入绿城中国旗下相关房地产信托业务的风险调查此消息导致了绿城中国股价接连遭受重创,同时连累万科、保利等众多上市房企股价纷纷跳水

短短半个月时间,因上述舆论风波,绿城中国股票市值蒸发超过30亿元在此期间,还一度传出绿城中国考虑退市的消息老板宋卫平在回应媒体时也放出狠话:如果通过售房和腾挪项目回笼现金仍旧无效自救的话,就将房价降到底,卖光之后就彻底退出房地产行业

代理顾问机构中原地产近日发布的统计报告显示:今年前三季度,中国房地产企业累计股权并购数量有据可循的已达87宗,总交易金额达256.65亿元,与去年同比分别增长42.6%和106%;仅9月份一个月,全国房地产市场成规模的股权交易就为7宗,成交金额达27.95亿元

上市房地产咨询机构深圳世联地产[0.00 0.00% 股吧 研报]董事长陈劲松则表示,目前房地产企业的并购、重组大部分都是发生在非上市公司之间,信息不公开也不透明因而实际上发生的房企并购案数量要远多过上述统计

陈劲松告诉《财经国家周刊》,目前业内的通俗说法是,中国房地产企业实际数量有3万家(时曾至8万家),但真正活跃的、还在干活的全国估计仅有1万家左右其余绝大部分都是有地不干活或者一个项目没完没了地开发的休眠公司

恰是这类休眠公司,在市场好的时候自主开发获利;市场低迷时,就待价而沽、伺机寻求并购

在陈劲松看来,今年房地产业调控形势严峻,房企并购案例还将持续增加,即便全年超过100例也很正常

持有类似判断的业内人士不在少数

当前银行信贷事实上已对房地产行业收紧,股市又持续低迷,房地产投资信托(REITs)管制政策也晦暗不明,再加上限购下的成交量持续萎缩,房地产业企业输血、造血的功能尽失这对于一个资金密集型行业而言,无疑是生死考验

深圳证券信息有限公司统计显示,今年上半年,上市房企负债总额已突破万亿元,同比上涨41.29%其中绝大部分是流动性负债

民生银行[0.00 0.00% 股吧 研报]地产金融事业部首席分析师董续勇则介绍,今年上半年,房地产投资信托业务增长迅速,规模高达1700亿元左右这项昔日非主流地产金融产品,如今却成为众多房企的救命融资

正因如此,有业内人士预言,今年底至明年初,房企资金链危机将进一步加深届时,房企间的并购重组将渐入高潮,牵动行业的并购大事件,将从传闻走向现实

并购还是合作?

如果以深圳世联地产董事长陈劲松所说的国内房企实际数量1万家计算,即便全年发生100例有迹可循的房企并购案,仍然只占总量的1%,仍属小概率事件

鉴于此,一些业内人士对当下的房企并购持续增多现象抱谨慎态度,认为就目前规模和表现而言,仍属常态,还远未成气候

中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为,中国房地产业出现大规模并购需要几个前提:其一是市场形势急剧恶化;其二是整个经济体中利益相关方对房地产业集体不看好,出现大规模甩盘、清仓;其三是行业内大规模的技术改进、升级,致使落后产能淘汰

但目前全国房地产业主要经济数据还在增长即便是遭遇持续调控,今年前8个月全国商品房成交面积仍然比去年同期增长13.6%同时目前的现实是,地方政府依然依赖房地产解决大部分财政收入问题陈啸天说

至于技术升级,陈啸天认为,这种情况在IT产业中常见,但在技术含量较低的房地产行业内却不易发生

陈啸天表示,除了以上几种情况,重大的外部条件变化,也会带来行业内的巨大调整如哥本哈根会议确立的低碳原则,直接影响到一系列能源依赖型产业的调整国内房地产业虽然也曾一度炒作低碳概念,但还未上升到对行业自身的调整层面

陈啸天认为,尽管房企并购案例持续增加,但中国与真正的房企大并购时代还相距甚远,现在就说房企并购潮已经到来,显然有炒作、放大之嫌陈同时认为,由于此轮调控大规模推动保障房建设,在事实上明显压缩了商品住宅用地的供应量,由此导致住宅用地二级市场交投活跃,这才是近期房企并购增多的主要原因

据《财经国家周刊》了解,房企并购加剧实际上并非始自今日

自2005年房地产持续调控以来,受地根、银根收紧和地价上涨影响,国内二级土地交易市场渐趋活跃一手通过招拍挂、从公开市场拿地,一手进行二级市场的项目收购、股权投资及合作,目前已成为一些大型房地产公司的投资常态

万科集团几年前便开始介入联合拿地、股权收购等合作开发模式2010年,万科年销售额突破1000亿元,比7年前增长近20倍,成为国内首家千亿级上市房企诸多业内人士认为,万科之所以能快速突破千亿,与其奉行的合作开发模式密不可分

万科集团相关负责人在回复《财经国家周刊》的采访时证实,2010年,万科新增的项目中有约七成是通过合作方式获取的对于合作,万科近年来一直保持开放心态,善于和包括土地、资金在内的各类资源所有者进行合作

在万科看来,合作的好处是多方面的:既可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场,减少个别市场未来变化的不确定性,有效分散风险;又可以借助合作方的资源,实现优势互补,减少万科的资金占用,提高项目开发效率万科的很多合作项目均可以收取一定幅度的项目管理费,相当于输出品牌和管理,以轻资产投入为股东换取回报更重要的,是通过合作、并购快速扩大了企业经营规模,使公司集中采购的规模也同时扩大,增强在采购环节的议价能力,体现规模效应

在上市房企佳兆业董事局副主席、总裁黄传奇看来,当前一部分房企并购案发生的前提,并非如外界想象的因为某些企业资金紧张、活不下去了,而是房企之间出于专业分工、优势互补的需要进行的合作开发

黄传奇告诉《财经国家周刊》,在一些成熟的区域市场,如深圳,房地产行业内的专业分工已经很明确有的人是专门做地的,有的人是专业建房的建房的人不愿意做地,因为拆迁、整理太费时间,还不如谁把这个地弄干净,我就和谁合作

地产业集中度加速

10月19日,在和讯主办的中国地产价值新方向论坛上,变局成为与会者讨论的核心话题

中国房地产投资基金联盟主席张民耕总结说,持续多年的调控,使中国房地产业正经历五大变局:大企业市场份额逐步提高,小企业生存愈发艰难;融资模式不再单纯依靠银行,股权、债券等多元化融资手段出现;开发模式从包打天下的香港模式向更注重专业分工的美国模式演进;行业平均利润下降,房地产暴利时代终结;地域布局变化,房地产发展空间从一二线城市向三四线城市加速位移

恰是在这样一个变局的背景下,房地产行业近年来洗牌加剧

实际上,自2005年以来,国内的房地产并购活动大都以中小企业为主导由大型房企发起、具有行业影响的标志性并购案迄今仅有两起:

一是万科集团收购浙江南都集团时间发生在2005年初至2006年8月,处于一轮调控周期内万科借此次收购获得长三角地区大量优质土地资源,一举奠定在该地区的开发地位这一收购案也被业内视为房地产行业整合的大幕开启

另一案例同样发生在2006年的调控周期内,香港路劲基建[4.32 1.41%]有限公司收购了素有地产战车之称的顺驰中国在此之前,顺驰曾以快速扩张闻名业内但这架疾驰的战车终不得不变卖55%的控制权

相比较而言,上述两个典型房企并购案中,万科收购南都被认为是成功案例的代表;路劲收购顺驰则被视为反面教材收购双方随后展开的控制权、隐性债务纠葛旷日持久,至今未决

时至今日,恰逢又一个形势严峻的房地产调控周期,还会不会出现类似上述的房企并购大事件?

在深圳世联地产[0.00 0.00% 股吧 研报]董事长陈劲松看来,当前诸多一线地产公司开始有意识地制定并购战略,且一些较早展开并购业务的公司,如万科,其并购策略变得更加激进

万科原来参与项目并购要求掌握控股权,但现在可以不要控股权,只要管理权陈劲松认为,从控制资金到控制项目的诉求转变,说明万科的并购战略正在加速

此前有媒体报道,2010年,万科一年内收购24家公司,达到平均每月2家的速度;另一巨头保利地产[0.00 0.00% 股吧 研报]2010年的新增土地中,在一级市场获得的土地建筑面积仅占18%,其余部分均从二级市场获取

总部位于深圳的金地集团[0.00 0.00% 股吧 研报],据称也在去年一年内连收13家公司;该集团今年还与外资投行瑞银合作,发起成立了专事股权收购业务的房地产信托投资基金金地集团总裁黄俊灿表示,一直在关注并购市场,不管是市场好时还是市场坏时,金地都希望通过并购获得发展的机会

据了解,美国早在上世纪90年代开始出现房企并购加剧、行业迅速集中的现象至2005年,美国房地产住宅市场25%的份额集中在前10大住宅开发商手中预计到2011年,美国前20位的住宅开发商将占据美国新房屋开工市场的75%

业内人士分析,当前中国的房地产行业,也恰处在并购加剧、行业集中度加速上升这样一个历史时期

中国房产信息集团不久前发布的行业测评研究报告显示,国内排名前10位的房地产企业,2010年商品房成交面积已占全国的7%,成交金额占全国的13.5%;行业领军企业万科,2010年商品房合约销售额(约1200亿元)占全国总成交金额(5万亿元)的2.4%这些数字均比往年有大幅提高

在陈劲松看来,目前中国房地产行业的资源整合空间还很大,至少要从1万家房企整合到1000家而持续不断的房地产调控,给行业内的资源整合提供了动力,只要目前的紧缩调控再持续半年,大型房企之间的并购重组很快就会出现

叶檀:十分之一房企能够活下来

市场挤压使房地产进入并购重组高峰期对市场转型准备过冬的预期,使房地产进入现金为王时代

典型的案例是,国际评级机构穆迪评级在香港上市的29家房地产企业中,现金流状况的龙湖地产(现金人民币126.26亿元,短期借贷仅人民币44.84亿元)开始打价促销,龙湖郦城从每平方米1.8万元直降至1.4万元富力、保利、万科、中海、招商等标杆房企今年下半年以来都进行了不同程度的降价促销,近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%

房地产开发商整体现金流趋紧截至10月26日,共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报,七成房企经营性现金流为负,超过四成房企净利润下滑甚至亏损,80%以上房企负债同比增加

但市场未必同此凉热穆迪29家受评开发商中,23家拥有足够的现金及预测现金流,足以应付未来12个月内现金流出的150%以上,这些现金流出包括利息、土地金等但现金流较好的房地产开发商也在降价促销,目标就是成为未来市场的主导者

房地产行业的哗哗洗牌声不绝于耳

据中国证券报不完全统计,6月至10月中旬,挂牌转让的房地产股权项目中,标的资产估值超过1亿元的项目有17宗,超过5000万元的项目有29宗

这并不是开始,也不是结束据清科研究中心的研究数据也显示,2010年房地产行业共实现并购

84起,占并购案例总数的13.5%,为所有行业之首,涉及并购金额25.8亿美元2011年上半年,房地产业并购案例持续增加,并购速度也进一步加快,上半年完成的房地产业并购案高达57起,同比增加了27起今年三季度房地产并购进一步升温,链家地产市场研究中心的数据显示,截至10月中旬,今年房地产行业并购案例已达90余起,超过去年全年的并购数量

目前的房企并购主要有两类,其一是大型房企并购中小房企,并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年,或是由地方向全国辐射的大型房企,被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少的中小房企;其二是非房地产主业企业退出房地产业,这其中尤以78家非房地产主业的央企退出为主

并购者分为两类,一类是稳健的市场占有者,这类企业手握巨资,追求销售额、回款率,历经数个房地产调控周期而能屹立不倒另一类是实力雄厚者,既能从市场获得巨资,又能通过母公司从政策方面得到强有力的支持

以中海地产为例,既背靠雄厚的央企母公司,又拥有雄厚的资金实力与强大的营销能力根据11月18日中海地产公布的三季报,前9个月实现营业额357.9亿港元,增长38.2%,经营利润167.3亿港元,增长46.8%更重要的是,中海净借贷水平为36.8%,可动用的现金约为172.4亿港元中海地产是业内标兵,从2000到2009年,公司累计实现净利润235亿港元,净利润复合增长率达到46%,增长率位居行业房地产市场陷入低迷的2008年,中海地产净利润增加20.8%至50.50亿港元,房地产市场低迷的2011年仍然不错不仅如此,据披露,2009年开始,该公司将现金流管理每月平衡一次改为每周平衡一次,坚持不做价格先锋,不抢高价地,严控自有资金比例

一些善用本土市场资源的公司,如加快发行本土私募房地产投资基金,可以挺过难关清科研究中心统计,截至2011年三季度,当年共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元,其中,由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%三季度房地产居PE基金投资各行业案例和金额的排名榜首手握好资产的公司可以借民间资金存活

如果中国的房地产调控政策持续不断,那么房地产企业家数(不算项目公司)会几何级数缩水,而市场控盘率会越来越高接近负债上限的30%左右的开发商,会在今明两年清理出局在未来五年内,房地产开发企业从万家下降到千家

先知先觉的房地产企业开始转行转型

昔日风光无限的房地产企业,近来纷纷深陷窘境,提前感受寒冬越来越多的房地产企业加入卖身行列在北京、上海、天津和重庆4大产权交易所,今年挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷,总数超过600宗其中,仅在重庆一地,挂牌等待买家的房地产企业或项目就有559个,挂牌总金额高达64亿元

在过去一些年,房地产投资不断升温,房价也如同坐火箭一般地上蹿以鄂尔多斯为例,2005年时房地产的均价在每平方米1000元左右,2006年时涨至1500元,到2007年时均价已达到5000多元2009年,房价再次大幅度上涨,达到7000元至8000元左右2010年,一些住宅或商业地产售价甚至达到每平方米2万至3万元但进入2011年以来,鄂尔多斯的房地产陷入滞销状态为打破僵局,众多房地产商使出浑身解数,一家开发商甚至请了4个销售代理公司,包下多家酒店,楼盘每星期都有宴会或者其他形式的活动,邀请消费者参加此外,公司不惜血本在各大媒体投放广告即使这样,销售业绩依然不理想

严峻的现实迫使房地产企业突围求生,纷纷开始降价促销,加速回笼资金在上海,越来越多的房企投身降价大潮,其中不乏绿地、中海等大型房企,降价幅度更扩大至20%至40%此外,北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多中原地产调研结果显示,眼下杭州主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米,降幅近20%在成都、南京等二线城市,新开楼盘成交价格也出现了下跌趋势

中国指数研究院副院长陈晟表示,10月份的房地产市场表现几乎是断崖式的,周打九折,第二周出现八五折,第三周已是八折以下,这种明显降价的趋势难得一见

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为,房地产行业已逐步进入行业洗牌与调整阶段而调整的方式和开发商的应对策略则可能是:短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价;中长期行业的分化与整合,房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态

为了规避风险,一些先知先觉的房地产企业早就开始转行转型,除了转行餐饮、养殖业外,多的是挖矿

以北京华业地产为例,今年初就陆续成立了几家矿业子公司,近几个月又先后投入巨资收购了陕西、新疆等地的稀有矿产资源华业涉矿并非孤例,据了解,仅在上市企业中,今年以来已有数十家房企悄然进军矿产,总投资超过29亿元,涉及铜矿、铁矿、煤矿、锰矿和金矿等

实际上,比房地产企业反应更早更快的是机构投资者和散户在沪深两市,房地产股板块早就是一片萧瑟了代表性的是招万金连续大跌,招商地产的股价已从100多元跌到10多元钱,万科则由40多元跌至个位数金融街前几年股价点是45.18元,如今一直在6元附近长期徘徊地产股一跌再跌,反映了未来房地产行业不景气以及房地产企业收益大幅下滑的趋势

由房地产投资过热和房价上涨过快形成的泡沫,必将造成严重危害况且,泡沫越大则危害越大,其影响越是广泛这在国际上早有先例

先看美国,上世纪20年代中期,美国佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫1923年至1926年间,佛罗里达的房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长1925年时,仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司、2.5万名地产经纪人但在1926年,佛罗里达房地产泡沫迅速破碎,许多破产的企业家、银行家或自杀,或发疯,有的则沦为乞丐紧接着,这场泡沫又激化了美国的经济危机,从而引发了华尔街股市的崩溃

再看日本,1986年至1989年,日本的房价整整涨了两倍受房价骤涨的诱惑,许多人纷纷拿出积蓄炒房地产到1989年,国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍1991年后,房地产价格暴跌到1993年,日本房地产业全面崩溃,遗留下来的坏账高达6000亿美元受此影响,日本陷入了长期的经济萧条和低迷许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资严重失败,无力偿还银行的贷款,不得不宣布破产,金融体系发生剧烈动荡,许多日本居民成为千万负翁,家庭资产大幅度缩水,长期背上严重的财务负担,在相当长的时间里严重影响正常消费,可谓付出了极其沉痛的代价

值得庆幸的是,针对我国房地产投资过热和房价上涨过快的情况,中央及早采取了调控措施,近又强调,要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松另外,为了防止房地产投资下滑对经济增长和改善民生造成影响,中央又不断加大保障房建设力度双管齐下,房地产业可望走上健康发展轨道(综合经济、财经国家周刊、金融界站等)

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